Beleggingspand in BV of privé? Vergelijking met rekenvoorbeeld [2026]
De vraag "BV of privé?" is een van de meestgestelde vragen onder vastgoedbeleggers. Het antwoord is niet universeel — het hangt af van je specifieke situatie. Maar met de juiste cijfers kun je een onderbouwde keuze maken.
Dit artikel vergelijkt beide opties aan de hand van concrete rekenvoorbeelden voor 2026.
De kern van het verschil
Privé (box 3): je betaalt belasting over een fictief rendement, ongeacht je werkelijke inkomsten. Het tarief is 36% over het fictieve rendement van ~5,9%.
BV (vennootschapsbelasting): je betaalt belasting over de werkelijke winst. VPB-tarief: 19% tot €200.000 winst, 25,8% daarboven. Bij uitkering betaal je aanvullend 26,9% box 2-belasting.
Rekenvoorbeeld: één beleggingspand
Uitgangspunten:
- WOZ-waarde: €300.000
- Huur: €1.400/maand = €16.800/jaar
- Exploitatiekosten: €6.000/jaar
- Hypotheek: €210.000 (70% LTV)
- Hypotheekrente: 5,5% = €11.550/jaar
- Netto huurwinst: €16.800 − €6.000 − €11.550 = −€750/jaar (verlies)
Scenario: Privé (box 3)
Box 3 kijkt niet naar je werkelijke winst:
- Fictief rendement bezit: €300.000 × 5,9% = €17.700
- Fictief rendement schuld: €210.000 × 2,6% = €5.460
- Netto fictief rendement: €12.240
- Na heffingsvrij (€57.000): circa €8.877
- Belasting: €8.877 × 36% = €3.196/jaar
Je maakt een operationeel verlies van −€750 en betaalt daarbovenop €3.196 belasting. Totaal resultaat: −€3.946/jaar.
Scenario: BV
In een BV betaal je over de werkelijke winst:
- Netto huurwinst: −€750/jaar
- VPB: €0 (geen winst = geen belasting)
- Box 2: €0 (geen uitkering)
- Totaal belasting: €0
Totaal resultaat: −€750/jaar
Verschil: €3.196/jaar in het voordeel van de BV. Maar een BV heeft ook jaarlijkse kosten van €2.000-3.500 (accountant, KvK, bankrekening). Het nettoverschil is kleiner dan het lijkt.
Wanneer is een BV voordeliger?
Hoge WOZ, laag huurrendement. Als je fictief rendement (box 3) veel hoger is dan je werkelijk rendement, betaal je in box 3 belasting over geld dat je niet verdient.
Meerdere panden. De vaste kosten van een BV worden relatief goedkoper naarmate je meer panden hebt. Vanaf 2-3 panden wordt de BV vaak interessanter.
Geen directe behoefte aan cash. In een BV kun je winst laten staan en herinvesteren zonder box 2-belasting. Pas bij uitkering betaal je 26,9%.
Waardeverlies (tijdelijk). In box 3 betaal je belasting ongeacht waardedaling. In een BV kun je verlies verrekenen met toekomstige winst.
Wanneer is privé voordeliger?
Hoog huurrendement, lage WOZ. Als je werkelijk rendement hoger is dan het fictieve rendement van 5,9%, betaal je in box 3 relatief minder.
Eén pand. De vaste kosten van een BV (€2.000-3.500/jaar) drukken zwaar op het rendement van één pand.
Waardestijging is hoofddoel. In box 3 betaal je geen belasting over gerealiseerde waardestijging bij verkoop. In een BV is de verkoopwinst belast met VPB + box 2 bij uitkering.
Bestaand vastgoed inbrengen in een BV betekent opnieuw 8% overdrachtsbelasting betalen. Als je overweegt om via een BV te beleggen, koop dan direct via de BV. Achteraf overstappen is zelden rendabel.
Vergelijkingstabel
| Factor | Privé (box 3) | BV |
|---|---|---|
| Belasting over | Fictief rendement (~5,9%) | Werkelijke winst (19-25,8%) |
| Uitkering naar privé | N.v.t. | 26,9% box 2 |
| Verliezen verrekenen | Niet mogelijk | Ja |
| Waardestijging bij verkoop | Onbelast | VPB + box 2 |
| Administratiekosten | Laag (eigen aangifte) | €2.000-3.500/jaar |
| Hypotheekmogelijkheden | Ruimer | Beperkter |
| Geschikt vanaf | 1 pand | 2-3+ panden |
Als vuistregel: bij meer dan 2 panden met een gezamenlijke WOZ boven €500.000, is de BV het onderzoeken waard. Schakel altijd een fiscalist in — de kosten van een verkeerde keuze zijn vele malen hoger dan een adviesgesprek.
Voer je pandgegevens in en zie direct hoe de belastingdruk verschilt tussen box 3 en een BV-structuur.