Rendement berekenen: de 5 getallen die elke belegger moet kennen
Als vastgoedbelegger draait alles om de cijfers. Maar welke cijfers zijn nu echt belangrijk? In dit artikel bespreken we de 5 kengetallen die het verschil maken tussen een goede en een slechte investering.
1. BAR — Bruto Aanvangsrendement
Het BAR is het meest gebruikte rendementscijfer in vastgoed. Het geeft een snelle indicatie van het rendement voor aftrek van kosten.
Formule: BAR = (Bruto jaarhuur / Aankoopprijs) × 100%
Voorbeeld: Een pand van €200.000 met €14.000 jaarhuur geeft een BAR van 7%.
Makelaars gebruiken vaak alleen het BAR. Dat geeft een vertekend beeld omdat exploitatiekosten, onderhoud en leegstand niet zijn meegerekend. Kijk altijd verder dan alleen het BAR.
2. NAR — Netto Aanvangsrendement
Het NAR corrigeert het BAR voor exploitatiekosten: onderhoud, verzekering, beheer, VvE-bijdrage en leegstandsrisico.
Formule: NAR = (Netto jaarhuur / Totale investering) × 100%
Waarbij netto jaarhuur = bruto huur – exploitatiekosten, en totale investering = aankoopprijs + kosten koper + eventuele verbouwing.
Een vuistregel: reken op 15-25% van de bruto huur aan exploitatiekosten. Bij oudere panden kan dit hoger uitvallen door onderhoud.
3. Cashflow — Wat je maandelijks overhoudt
Cashflow is het bedrag dat je daadwerkelijk overhoudt na alle kosten inclusief hypotheeklasten. Dit is het getal dat bepaalt of je pand je geld kost of oplevert.
Formule: Cashflow = Netto huurinkomsten – Hypotheeklasten (rente + aflossing)
Een positieve cashflow betekent dat het pand zichzelf bedruipt. Een negatieve cashflow betekent dat je maandelijks moet bijleggen.
4. DSCR — Debt Service Coverage Ratio
De DSCR meet of je voldoende inkomsten hebt om je schulden te betalen. Banken gebruiken dit cijfer om te bepalen of je in aanmerking komt voor financiering.
Formule: DSCR = Netto huurinkomsten / Totale schuldverplichtingen
- DSCR > 1.0 = je inkomsten dekken je lasten
- DSCR > 1.2 = comfortabele buffer (eis van veel banken)
- DSCR < 1.0 = je moet bijleggen
De meeste vastgoedfinanciers vereisen een DSCR van minimaal 1.15 tot 1.25. Bereken dit vooraf om verrassingen bij de bank te voorkomen.
5. ROI — Return on Investment
ROI meet het rendement op je daadwerkelijk geïnvesteerde eigen vermogen. Dit is het eerlijkste rendementscijfer omdat het rekening houdt met financiering.
Formule: ROI = (Jaarlijkse cashflow + Waardegroei) / Eigen inleg × 100%
Bij een pand van €200.000 met 70% financiering is je eigen inleg €60.000 + kosten koper. Als je cashflow €3.600/jaar is en de waardestijging €4.000, dan is je ROI: (€3.600 + €4.000) / €60.000 = 12,7%.
Welk getal is het belangrijkste?
Geen enkel getal vertelt het hele verhaal. Gebruik ze in combinatie:
- BAR voor snelle vergelijking tussen panden
- NAR voor een realistischer beeld inclusief kosten
- Cashflow om te weten of je maandelijks moet bijleggen
- DSCR om te checken of financiering haalbaar is
- ROI om je werkelijke rendement op eigen vermogen te meten
Gebruik onze gratis calculator om BAR, NAR, cashflow, DSCR en ROI in één keer te berekenen.
Veelgemaakte fouten bij rendement berekenen
- Kosten koper vergeten — De overdrachtsbelasting (10,4% voor beleggers), notaris- en taxatiekosten verhogen je investering met 12-14%.
- Onderhoud te laag inschatten — Reken minimaal €500-1.000 per eenheid per jaar.
- Leegstand negeren — Zelfs in krappe markten heb je wisselleegstand. Reken 4-8% van de jaarhuur.
- Alleen naar BAR kijken — Een BAR van 10% klinkt geweldig, maar als de kosten hoog zijn resteert er misschien een NAR van 4%.
Wil je meer weten over veelgemaakte fouten? Lees ons artikel over de 3 duurste fouten bij je eerste beleggingspand.