Uitpondgolf 2026: Kansen voor Vastgoedbeleggers
De Wet betaalbare huur, stijgende belastingdruk en het verbod op tijdelijke contracten hebben een verkoopgolf veroorzaakt onder particuliere vastgoedbeleggers. Tienduizenden huurwoningen komen op de markt — de "uitpondgolf."
Voor slimme kopers is dit een kans.
Waarom verkopen beleggers?
Huurverlaging door WWS. Panden in het middensegment (144-186 punten) leveren minder huur op dan voorheen. Bij sommige beleggers zakt het rendement onder het acceptabele minimum.
Hogere belastingdruk. Box 3 is duurder geworden. De combinatie van fictief rendement (5,9%) en 36% belasting maakt het bij lage werkelijke rendementen onaantrekkelijk.
Geen zin in gedoe. De regelgeving is complexer geworden. Kleine beleggers met een of twee panden hebben niet de expertise of het geduld om te verduurzamen, WWS-punten te optimaliseren en vaste huurcontracten te beheren.
Oorspronkelijke aankoop te duur. Wie in 2020-2022 op de piek heeft gekocht met hoge overdrachtsbelasting en lage rente, zit nu met een pand dat bij herfinanciering (hogere rente) niet meer rendabel is.
De uitpondgolf is geen teken dat vastgoed niet meer rendabel is. Het is een teken dat sommige beleggers niet mee kunnen of willen met de veranderende regelgeving. Voor wie dat wel kan, liggen er kansen.
Waar zit de kans?
Panden onder 187 punten die met beperkte investering erboven te krijgen zijn. De verkoper prijst het pand op basis van de huidige (gereguleerde) huur. Jij koopt het, verduurzaamt het, en verhuurt het in de vrije sector tegen een hogere huur. Het rendement op de totale investering (aankoop + verduurzaming) kan aanzienlijk zijn.
Panden die onder de markt worden aangeboden. Beleggers die snel van hun pand af willen, accepteren soms 5-15% onder de marktwaarde. Vooral als het pand verhuurd is (minder kopers geinteresseerd).
Portefeuille-aankopen. Beleggers die meerdere panden tegelijk verkopen, bieden soms korting op het totaalpakket. Dit vereist meer kapitaal maar kan rendabel zijn.
Hoe herken je een goede uitpond-deal?
Check 1: WWS-punten. Hoeveel punten scoort het pand nu, en hoeveel ontbreken er voor 187? Als het gat kleiner dan 10 punten is, is verduurzaming waarschijnlijk rendabel.
Check 2: Energielabel. Een pand met label D-F heeft het meeste verduurzamingspotentieel. De investering per WWS-punt is hier het laagst.
Focus op panden die 5-15 WWS-punten onder de 187-grens zitten met een energielabel D of lager. Hier is de kosten-batenverhouding van verduurzaming het gunstigst.
Check 3: Huurcontract. Is de huidige huurder bereid te blijven? Een doorlopend huurcontract geeft direct cashflow. Een vertrekkende huurder geeft de kans om te renoveren en tegen een hogere prijs opnieuw te verhuren.
Check 4: Prijs ten opzichte van leegwaarde. Vergelijk de vraagprijs met de waarde als het pand leeg zou zijn. Het verschil is je "korting" voor het kopen van een verhuurd pand.
De rekensom
Voorbeeld: uitpondwoning Rotterdam
- Vraagprijs: 220.000 euro (verhuurd, 175 WWS-punten)
- Leegwaarde: 260.000 euro
- Huidige huur: 1.050 euro/maand (gereguleerd)
- Verduurzaming: 15.000 euro (label D naar A)
- Na verduurzaming: 191 WWS-punten (vrije sector)
- Nieuwe huur (bij huurderswisseling): 1.350 euro/maand
Totale investering: 220.000 + 17.600 (OVB) + 2.500 (kosten) + 15.000 = 255.100 euro BAR (na verduurzaming): 16.200 / 255.100 = 6,4%
Dat is een solide deal — vooral omdat de leegwaarde 260.000+ euro is. Je koopt onder de markt en je verhoogt het rendement door verduurzaming.
Niet iedere uitpond-woning is een kans. Check altijd of de gemeente splitsing/verbouwing toestaat, of de verduurzamingskosten niet hoger uitvallen dan verwacht, en of de buurt zich positief ontwikkelt.
De risico's
Check altijd:
- Of de gemeente splitsing/verbouwing toestaat
- Of de verduurzamingskosten niet hoger uitvallen dan verwacht
- Of de huurder niet weigert mee te werken aan werkzaamheden
- Of de buurt zich positief ontwikkelt
Voer de gegevens van een uitpondwoning in en bereken direct of de deal rendabel is — inclusief verduurzamingskosten en WWS-toetsing.