WWS Puntentelling 2026: Maximale Huurprijs Berekenen (Complete Gids)
Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) is het woningwaarderingsstelsel (WWS) niet langer vrijblijvend. De maximale huurprijs is dwingend — ook in het middensegment. Voor vastgoedbeleggers betekent dit: je moet exact weten hoeveel punten je pand scoort, want dat bepaalt direct je huurinkomsten en daarmee je rendement.
In 2026 ligt de grens voor de vrije sector bij 187 punten. Zit je daaronder? Dan is je maximale huurprijs gemaximeerd op EUR 1.157,95 of lager, afhankelijk van het exacte puntenaantal. Het verschil tussen 186 en 187 punten kan duizenden euro's per jaar schelen.
Hoe het puntensysteem werkt
Het WWS kent punten toe op basis van de kwaliteit en kenmerken van een woning. Elke factor levert een bepaald aantal punten op. Het totaal bepaalt de maximale huurprijs via de huurprijstabel die jaarlijks wordt geindexeerd.
De belangrijkste puntencategorieen
Oppervlakte woonruimte (gemiddeld 40-60% van totaal)
Dit is veruit de zwaarste categorie. Elke vierkante meter woonoppervlak levert 1 punt op. Een woning van 70m2 scoort dus 70 punten alleen al op oppervlakte.
Let op: alleen ruimtes met een minimale hoogte van 1,50m tellen mee. Schuine wanden, vides en overloop worden naar rato berekend.
Oppervlakte overige ruimtes
Bijkeuken, berging, zolder (als deze als overige ruimte kwalificeren) leveren 0,75 punt per m2 op. Een garage of schuur kan extra punten opleveren die net het verschil maken.
Buitenruimte
Balkon, tuin of dakterras: 2 punten voor de eerste 25m2, daarna 0,35 punt per m2. Een tuin van 15m2 levert dus 2 punten op. Gemeenschappelijke buitenruimte telt naar rato van het aantal woningen.
Verwarming
Centrale verwarming levert punten op per verwarmde ruimte. Gemiddeld 2 punten per verwarmd vertrek.
Keuken
De keukenuitrusting wordt gewaardeerd op basis van het aanrechtblad en de aanwezige voorzieningen. Een modern keukenblok kan 7-10 punten opleveren, een eenvoudige keuken 4-5.
Sanitair
Toilet, wastafel, douche/bad worden apart gescoord. Een complete badkamer met bad en separate douche scoort hoger dan alleen een douchecel.
De WOZ-waarde is een van de sterkste hefbomen in het puntensysteem. Een hogere WOZ levert direct meer punten op. Bij bezwaar tegen een te lage WOZ-beschikking kun je dus indirect je maximale huurprijs verhogen.
WOZ-waarde
De WOZ-waarde wordt omgerekend naar punten via een formule die jaarlijks wordt aangepast. In 2026 geldt: (WOZ-waarde / EUR 15.714) + (WOZ-waarde per m2 / EUR 245). Dit is een van de sterkste hefbomen — een hogere WOZ levert direct meer punten op.
Rekenvoorbeeld: een woning met WOZ EUR 220.000 en 65m2 oppervlakte:
- EUR 220.000 / EUR 15.714 = 14,0 punten
- (EUR 220.000 / 65) / EUR 245 = EUR 3.385 / EUR 245 = 13,8 punten
- Totaal WOZ-punten: 27,8
Energielabel
Dit is de categorie waar je als belegger het meeste invloed op hebt. De punten lopen sterk uiteen:
| Energielabel | Punten (< 25m2) | Punten (25-40m2) | Punten (> 40m2) |
|---|---|---|---|
| A++++ | 22 | 28 | 40 |
| A+++ | 18 | 24 | 36 |
| A++ | 14 | 20 | 32 |
| A+ | 10 | 16 | 22 |
| A | 8 | 14 | 18 |
| B | 4 | 8 | 12 |
| C | 2 | 4 | 8 |
| D | 0 | 2 | 4 |
| E | -2 | 0 | 0 |
| F | -4 | -2 | -2 |
| G | -7 | -5 | -5 |
Het verschil tussen label D en label A bij een woning boven 40m2 is 14 punten. Bij een puntentarief van circa EUR 6 per punt is dat EUR 84/maand of ruim EUR 1.000/jaar extra huurinkomsten.
De 187-puntengrens: vrije sector of gereguleerd
In 2026 is de liberalisatiegrens 187 punten. Dit betekent:
- Onder 187 punten: de huurprijs is gemaximeerd. Je mag niet meer vragen dan het bedrag dat hoort bij het puntenaantal. Bij huurderswisseling moet je de huur eventueel verlagen.
- 187 punten of meer: vrije sector. Je bepaalt zelf de huurprijs, al moet deze "niet onredelijk" zijn.
Veel panden scoren tussen 170 en 195 punten. Dat maakt het verschil tussen vrije sector en gereguleerd soms een kwestie van een verbouwing of energielabel-verbetering. Check altijd hoeveel punten je mist voor de 187-grens.
Scenario: van 180 naar 190 punten
Stel je hebt een appartement dat op 180 punten scoort. De maximale gereguleerde huur is dan circa EUR 1.080/maand. In de vrije sector zou je EUR 1.400 kunnen vragen.
Het verschil: EUR 320/maand = EUR 3.840/jaar.
Om van 180 naar 187+ punten te komen, kun je:
- Energielabel verbeteren van C naar A: +10 punten (investering: EUR 8.000-15.000)
- Keuken upgraden: +3-5 punten (investering: EUR 3.000-8.000)
- Extra buitenruimte creeren: +2 punten
Een investering van EUR 15.000 die EUR 3.840/jaar extra oplevert = terugverdientijd onder de 4 jaar. Dat is een rendement van 25%+ op die specifieke investering.
Hoe bereken je de punten van jouw pand?
Stap 1: Meet alle ruimtes op (woonoppervlakte, overige ruimtes, buitenruimte). Gebruik de NEN 2580 meetinstructie.
Stap 2: Inventariseer de voorzieningen: keuken, sanitair, verwarming per ruimte.
Stap 3: Check het energielabel via EP-online (energielabel.nl). Geen label? Dan wordt gerekend met het bouwjaar, wat vaak ongunstiger uitvalt.
Stap 4: Zoek de WOZ-waarde op via WOZ-waardeloket.nl.
Stap 5: Tel alle punten op en zoek de bijbehorende maximale huurprijs op in de huurprijstabel.
Geen energielabel? Dan wordt gerekend met het bouwjaar, wat vaak ongunstiger uitvalt. Laat altijd een energielabel opmaken — de kosten (EUR 200-400) verdien je vaak terug in extra punten.
Strategieen om punten te verhogen
Snelle wins (< EUR 5.000 investering)
- Thermostaatkraan plaatsen bij douche/bad: +0,5-1 punt
- Extra wastafel in slaapkamer: +1 punt
- Keukenblad verlengen boven 2 meter: +1-2 punten
- LED-verlichting en tochtstrips (helpt bij energielabel)
Middelgrote ingrepen (EUR 5.000-15.000)
- Energielabel verbeteren (isolatie, HR++ glas, warmtepomp)
- Keuken vervangen: tot +5 punten verschil
- Badkamer upgraden: tot +3 punten verschil
Grote verbouwingen (> EUR 15.000)
- Uitbouw of dakopbouw (meer m2)
- Vloerverwarming + warmtepomp (energielabel + verwarmingspunten)
- Tuin/terras aanleggen waar er geen was
De sleutel is altijd: bereken eerst hoeveel punten je mist voor de vrije sector, en investeer gericht in de categorieen waar je de meeste punten per euro verdient.
Veelgestelde vragen
Geldt het WWS ook voor kamerverhuur? Ja, maar er is een apart puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte (kamers). Dit heet het WWSO — Woningwaarderingsstelsel voor Onzelfstandige woonruimte. De categorieen en puntentelling zijn anders.
Wat als mijn huidige huurder meer betaalt dan het WWS-maximum? Zolang de huidige huurder niet klaagt, verandert er niets. Maar bij de Huurcommissie of bij huurderswisseling wordt de huur getoetst. Je loopt het risico op terugvordering tot 6 maanden huur.
Telt een energielabel van het hele gebouw of per woning? Per woning. Bij appartementen moet je een individueel energielabel laten opmaken.
Wordt de 187-puntengrens jaarlijks aangepast? De puntengrens wordt periodiek herijkt. Houd er rekening mee dat deze kan wijzigen. Bouw altijd een marge in — mik op 195+ punten als je zeker in de vrije sector wilt blijven.
Voer de basisgegevens van je woning in en zie direct het puntentotaal, de maximale huurprijs, en hoeveel punten je mist voor de vrije sector.