Beleggingspand Splitsen: Regels, Kosten en Rendement
Een eengezinswoning splitsen in twee of meer appartementen kan je rendement fors verhogen. Waar je met één woning €1.200/maand huur ontvangt, haal je met twee appartementen misschien €1.800-2.000. Maar de regels zijn streng en de kosten aanzienlijk.
Wanneer loont splitsen?
Splitsen is interessant als:
- Het pand groot genoeg is (minimaal 80-100m² voor twee zelfstandige eenheden)
- De gemeente splitsingsvergunningen afgeeft in de betreffende wijk
- Beide eenheden na splitsing boven de 187 WWS-punten scoren (vrije sector)
- De extra huurinkomsten de splitsingskosten binnen 5-7 jaar terugverdienen
Niet iedere gemeente keurt een splitsingsvergunning goed. Doe vooronderzoek bij de gemeente vóórdat je koopt. Een weigering na aankoop is een dure vergissing.
De regels
Splitsingsvergunning. De meeste grote gemeenten (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht) hanteren een splitsingsvergunningstelsel. Je mag niet zomaar splitsen — je hebt toestemming nodig. Sommige gemeenten hebben een verbod voor bepaalde wijken of prijsklassen.
Bouwvergunning (omgevingsvergunning). Als de splitsing bouwkundige aanpassingen vereist (nieuwe keuken, badkamer, aparte voordeur), heb je een omgevingsvergunning nodig. De woning moet voldoen aan het Bouwbesluit (brandveiligheid, geluidsisolatie, ventilatie, etc.).
Bestemmingsplan. Check of het bestemmingsplan meerdere wooneenheden toestaat op het adres. Bij een eengezinswoningbestemming is een wijziging nodig.
VvE oprichten. Bij splitsing in appartementsrechten moet een VvE worden opgericht met een splitsingsakte bij de notaris.
De kosten
| Kostenpost | Indicatie |
|---|---|
| Architectkosten | €2.000-5.000 |
| Leges splitsingsvergunning | €500-2.500 |
| Leges omgevingsvergunning | €500-3.000 |
| Notariskosten (splitsingsakte) | €1.500-3.000 |
| Bouwkundige aanpassingen | €15.000-50.000+ |
| Kadastrale inschrijving | €300-500 |
| Energielabels (per eenheid) | €200-400 |
| Totaal | €20.000-65.000+ |
De spreiding is groot en hangt af van de huidige staat van het pand en de benodigde aanpassingen.
Reken altijd met 20-30% marge op het bouwbudget. Splitsingstrajecten lopen vrijwel altijd uit in tijd en kosten — bouw die buffer vooraf in je businesscase in.
Rekenvoorbeeld
Eengezinswoning Rotterdam, aankoopprijs €280.000:
- Huidige huur (heel pand): €1.300/maand = €15.600/jaar
- Na splitsing: 2 appartementen × €900/maand = €21.600/jaar
- Extra huurinkomsten: €6.000/jaar
- Splitsingskosten: €35.000
- Terugverdientijd: 35.000 / 6.000 = 5,8 jaar
- Extra rendement op de investering: 17%/jaar op de splitsingskosten
Risico's
Na splitsing moeten beide eenheden voldoen aan het WWS. Twee kleine appartementen van 35m² scoren minder punten dan één woning van 70m². Check vooraf of beide eenheden boven de 187 punten uitkomen.
Gebruik de WWS-calculator om vooraf te controleren of beide eenheden na splitsing boven de 187 punten uitkomen. Twee kleine appartementen scoren vaak aanzienlijk minder punten dan het oorspronkelijke geheel.
Vergelijk het rendement van je pand als geheel met het rendement na splitsing in meerdere eenheden.