DSCR berekenen: wanneer dekt je huur de hypotheek?
De DSCR — Debt Service Coverage Ratio — is de maatstaf die bepaalt of je huurinkomsten je hypotheeklasten kunnen dragen. Banken gebruiken deze ratio als primaire toets bij verhuurhypotheken. Als belegger vertelt de DSCR je of je 's nachts rustig kunt slapen.
Wat is de DSCR?
De DSCR is de verhouding tussen je netto huurinkomsten en je hypotheeklasten.
Formule: DSCR = Netto huurinkomsten / Totale hypotheeklasten
- Netto huurinkomsten = bruto jaarhuur − exploitatiekosten (onderhoud, VvE, verzekering, belastingen)
- Totale hypotheeklasten = rente + eventuele aflossing per jaar
Een DSCR van 1,0 betekent: de huur dekt precies de hypotheek. Onder 1,0: je moet bijleggen. Boven 1,0: er blijft geld over.
Rekenvoorbeeld
- Bruto jaarhuur: €15.600 (€1.300/maand)
- Exploitatiekosten: €5.200/jaar
- Netto huurinkomsten: €10.400
- Hypotheek: €180.000
- Rente: 5,5% = €9.900/jaar (interest-only)
DSCR = €10.400 / €9.900 = 1,05
Dit pand dekt de hypotheek net — maar er is nauwelijks marge. Eén maand leegstand en je zit onder water. Bij annuïtaire aflossing daalt de DSCR naar 0,85.
Wat hanteren banken als minimum?
| Bank/type | Minimale DSCR |
|---|---|
| Grootbanken (standaard) | 1,25 - 1,35 |
| Gespecialiseerde verhuurhypotheek | 1,10 - 1,25 |
| Commercieel vastgoed | 1,30 - 1,50 |
Wat als je DSCR te laag is?
Lagere LTV. Meer eigen geld inbrengen verlaagt de hypotheek en daarmee de lasten.
Lagere rente zoeken. Vergelijk meerdere aanbieders. Een verschil van 0,5% op de rente kan je DSCR met 0,1 verhogen.
Interest-only financiering. Zonder aflossingscomponent zijn de maandlasten lager.
Hoe gebruik je de DSCR zelf?
De DSCR is niet alleen voor de bank. Het is je eigen stresstest:
- DSCR < 0,9: Rood. Je legt structureel bij. Alleen acceptabel met een expliciete waardestijging-strategie.
- DSCR 0,9 - 1,0: Oranje. Break-even. Weinig marge voor tegenvallers.
- DSCR 1,0 - 1,2: Geel. Positieve cashflow maar krappe marge.
- DSCR 1,2 - 1,5: Groen. Gezonde marge. Je kunt een maand leegstand opvangen.
- DSCR > 1,5: Sterk. Ruime marge. Typisch bij kamerverhuur of lage financiering.
Bereken je DSCR niet alleen op de huidige rente, maar ook op +1% en +2%. Als je DSCR bij herfinanciering onder 1,0 zakt, is het renterisico te hoog.
DSCR en de stresstest
Voorbeeld met het eerder genoemde pand:
- Huidige DSCR (5,5%): 1,05
- DSCR bij 6,5%: €10.400 / €11.700 = 0,89
- DSCR bij 7,5%: €10.400 / €13.500 = 0,77
Bij een rentestijging van 2% gaat dit pand van break-even naar fors negatief. Dat is het renterisico dat je moet doorrekenen voordat je koopt.
DSCR bij kamerverhuur
Bij kamerverhuur is de bruto huur per m² vaak hoger, maar de exploitatiekosten ook:
- 5 kamers × €550/maand = €33.000 bruto jaarhuur
- Exploitatiekosten (incl. nutskosten, hoger onderhoud): €12.000/jaar
- Netto: €21.000
- Hypotheek €250.000 × 5,5%: €13.750
- DSCR = €21.000 / €13.750 = 1,53
Kamerverhuur levert typisch een hogere DSCR op, maar met meer beheerwerk en risico (meerdere huurders, hoger verloop, meer onderhoud).
Voer je huurgegevens en hypotheeklasten in en zie direct of je pand de financiering dekt — inclusief stresstest op hogere rente.