Zo werkt de VastgoedBlueprint ROI Calculator
Onze rendementsberekening is een van de meest gebruikte tools op VastgoedBlueprint. In dit artikel leggen we uit hoe de calculator werkt en hoe je de resultaten moet interpreteren.
Wat berekent de calculator?
De VastgoedBlueprint rendementsberekening geeft je in één overzicht:
- BAR (Bruto Aanvangsrendement) — rendement voor kosten
- NAR (Netto Aanvangsrendement) — rendement na exploitatiekosten
- Maandelijkse cashflow — wat je overhoudt na alle lasten
- DSCR (Debt Service Coverage Ratio) — of je inkomsten je schulden dekken
- ROI (Return on Investment) — rendement op je eigen inleg
Stap 1: Basisgegevens invullen
Start met de kerngegevens van het pand:
| Veld | Wat invullen | Voorbeeld |
|---|---|---|
| Aankoopprijs | Koopsom van het pand | €200.000 |
| Kosten koper | Overdrachtsbelasting + notaris + taxatie | €25.000 (of 12,5%) |
| Verbouwingskosten | Eventuele opknapkosten | €10.000 |
| Bruto jaarhuur | Totale huurinkomsten per jaar | €14.400 |
Weet je de kosten koper niet precies? Reken met 12-14% van de aankoopprijs. Bij een pand van €200.000 is dat €24.000-28.000. De overdrachtsbelasting (10,4%) is verreweg de grootste post.
Stap 2: Exploitatiekosten
De calculator vraagt om je verwachte exploitatiekosten. Dit zijn de jaarlijkse kosten voor het runnen van je pand:
| Kostenpost | Vuistregel |
|---|---|
| Onderhoud | 1-2% van WOZ-waarde |
| Verzekering | €300-600/jaar |
| Beheer | 0% (zelf) of 5-10% van huur |
| VvE-bijdrage | €100-250/maand (bij appartementen) |
| Leegstand | 4-8% van jaarhuur |
| Gemeentelijke lasten | €400-800/jaar |
Stap 3: Financiering
Als je een hypotheek hebt of gaat afsluiten:
| Veld | Toelichting |
|---|---|
| Hypotheekbedrag | Bedrag dat je leent |
| Rente | Jaarlijkse rente (5-7% in 2026) |
| Looptijd | Meestal 20-30 jaar |
| Type | Annuïtair of aflossingsvrij |
Bij een aflossingsvrije hypotheek is je maandlast lager (alleen rente), maar bouw je geen vermogen op via aflossing. De DSCR is bij aflossingsvrij vaak beter, maar je totale rendement (ROI) kan lager zijn doordat je geen aflossingscomponent hebt.
De resultaten interpreteren
BAR: is 7% goed?
| BAR | Beoordeling |
|---|---|
| < 5% | Laag — moeilijk rendabel met financiering |
| 5-7% | Gemiddeld — werkbaar bij lage rente |
| 7-9% | Goed — solide basis |
| > 9% | Uitstekend — check of het realistisch is |
Cashflow: positief of negatief?
Een positieve cashflow betekent dat het pand zichzelf bedruipt. Maar een negatieve cashflow is niet per se slecht — als je pand in waarde stijgt en je aflost, bouw je wel vermogen op.
Vuistregel: Maximaal €100-200 negatieve cashflow per maand is acceptabel als de locatie goed is en waardegroei realistisch.
DSCR: de banktest
| DSCR | Betekenis |
|---|---|
| < 1.0 | Je inkomsten dekken je lasten niet |
| 1.0-1.15 | Krap — weinig buffer |
| 1.15-1.25 | Voldoende — meeste banken accepteren dit |
| > 1.25 | Comfortabel — ruime buffer |
Vul je gegevens in en krijg direct BAR, NAR, cashflow, DSCR en ROI.
Veelgemaakte fouten
- Te optimistische huurschatting — Gebruik de WWS-maximumhuur, niet de vraagprijs op Pararius
- Exploitatiekosten vergeten — Reken minimaal 15-20% van de bruto huur
- Eenmalige kosten als jaarlijkse kosten invoeren — Kosten koper zijn eenmalig, onderhoud is jaarlijks
- Leegstand op 0% zetten — Zelfs in een krappe markt heb je wisselleegstand
Bereken de WWS-punten om te weten wat de maximale huur is voor je de rendementsberekening invult.
Wil je beter begrijpen welke getallen er zijn? Lees ons artikel over de 5 getallen die elke belegger moet kennen.